Forum Atenor geopend

1. JdeFL 6 maart 2025 09:41

   auteur info

   • JdeFL

     Lid sinds: 10 nov 2018

     Laatste bezoek: 29 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 5909

     Gegeven: 3664

   •    Aantal posts: 7.974

   Tsja, dat was het gratis geld... En niet enkel Atenor heeft zich daarop klemgereden. 'k Ga Atenor daar niet op verdedigen, ben ze pas beginnen volgen sinds 2023. En zag wel wat zitten in ondergewaardeerd vastgoed. Helaas was die onderwaardering veel kleiner dan ik dacht, en is de bodem helemaal uit die markt gevallen.
   Vermoed dat het dal zelfs nog veraf ligt. Mijn gedacht, zonder enige garantie.
   
   PS. Wil er nog bij vermelden dat ik persoonlijk uitga van een ferm stijgende rente.
2. Leefloon 11 maart 2025 20:56

   auteur info

   • Leefloon

     Lid sinds: 13 dec 2018

     Laatste bezoek: 29 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4934

     Gegeven: 18376

   •    Aantal posts: 11.364

   Sectoraal randnieuws: als dusdanig een non-event in de lage landen, maar optiefonds WDP zou zomaar een kanshebber kunnen zijn om bij de indexherziening van september opgenomen te worden in zowel de BEL 20-index als in de AEX-index.
   
   Niet zozeer door de gang van zaken bij Belgische vastgoednoteringen, maar door een uitbreiding van 25 naar 30 indexcomponenten:
   
   www.euronext.com/en/about/media/euron...
3. Kanhetlager 11 april 2025 12:42

   auteur info

   • Kanhetlager

     Lid sinds: 11 jul 2024

     Laatste bezoek: 28 apr 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 281

     Gegeven: 313

   •    Aantal posts: 772

   Wat is er aan de hand met projectontwikkelaars?
   thijs
   Thijs Wuytens
   11/04/2025
   0 Reacties
   Real estate agent holding miniature building
   Belgische projectontwikkelaars beleven moeilijke tijden, getuige Ghelamco. De vastgoedgroep van Paul Gheysens haalde recent opnieuw het nieuws door de publicatie van de jaarrekening met een maand uit te stellen. Deze actie roept vragen op over de financiële gezondheid van het bedrijf. En hoe zit het eigenlijk met beursgenoteerde projectontwikkelaars? Zijn dit koopwaardige aandelen of zijn er betere alternatieven? U leest het in dit artikel.
   
   De financiële kater van Paul Gheysens
   Het is geen geheim dat de vastgoedreus zich in een precaire financiële situatie bevindt. Eind 2023 bedroeg de schuldenlast nog 1,34 miljard euro, waarvan 895 miljoen euro aan kortlopende schulden die in 2024 vervielen. Reeds vorig jaar wees de bedrijfsrevisor van Ghelamco op liquiditeitsproblemen en voortdurende onzekerheid omtrent de continuïteit van het bedrijf. Om aan hun financiële verplichtingen te kunnen voldoen, verkocht Ghelamco reeds vastgoedprojecten ter waarde van enkele honderden miljoenen euro’s, vaak met aanzienlijke verliezen.
   
   Het blijft echter niet bij verkopen door Ghelamco. Ook Paul Gheysens zelf verkocht eind 2024 twee villa’s in Knokke-Heist – samen goed voor enkele tientallen miljoenen – en een kasteel in West-Vlaanderen. Daarnaast moest hij ook gedwongen zijn penthouse in Knokke-Heist verkopen aan schuldeiser Belfius voor een geschatte prijs van 20-32 miljoen euro.
   
   Recentelijk werd bovendien de geplande afbraak van Tribune 2 van het Bosuilstadion van voetbalclub Royal Antwerp FC, eveneens eigendom van Paul Gheysens, uitgesteld. Hoewel de officiële reden niet werd meegedeeld, wordt vermoed dat dit verband houdt met de financiële problemen bij Ghelamco. Dit alles draagt bij aan toenemende bezorgdheid rond de liquiditeitsproblemen bij Ghelamco.
   
   Hoe zit het met beursgenoteerde vastgoedontwikkelaars?
   De financiële situatie van Ghelamco is geen alleenstaand geval. Ook andere Belgische beursgenoteerde vastgoedontwikkelaars bevinden zich in uitdagende omstandigheden. Een vastgoedontwikkelaar koopt grond of gebouwen, ontwikkelt daarop vastgoedprojecten (woningen, kantoren, winkels), en verkoopt deze idealiter met winst. Deze bedrijven gebruiken doorgaans veel schuldfinanciering, waardoor ze gevoelig zijn voor stijgende rente. De stijgende rente zorgde ervoor dat vastgoedbedrijven met hoge schulden geconfronteerd werden met sterk oplopende rentelasten, dalende vastgoedwaarden en noodgedwongen verkopen tegen ongunstige prijzen. Daardoor kwamen vastgoedontwikkelaars zoals Ghelamco de afgelopen jaren in financiële problemen terecht.
   
   Atenor kondigde recent een kapitaalverhoging van 45,3 miljoen euro aan. Ondanks een aanzienlijke stijging van de omzet naar 390 miljoen euro in 2024, leed Atenor nog steeds een nettoverlies van 39,4 miljoen euro door afwaarderingen en hoge rentelasten. De intekenprijs was met 2,62 euro meer dan 93% lager dan de beurskoers vijf jaar geleden.
   
   Immobel worstelt eveneens financieel en boekte in 2024 een nettoverlies van 94 miljoen euro, veroorzaakt door aanzienlijke waardeverminderingen op projecten zoals de Proximus-torens in Brussel en vastgoed in Luxemburg. Onder leiding van de nieuwe CEO kiest Immobel voor strategische vastgoedverkopen om liquiditeit te genereren.
   
   “Liquor, ladies & leverage”
   In vergelijking met de eerder genoemde risicovolle projectontwikkelaars bieden meer kwalitatieve en robuuste ontwikkelaars van logistiek vastgoed WDP en VGP interessante en veiligere alternatieven. Deze bedrijven hadden bij de start van deze ‘vastgoedcrisis’ veroorzaakt door de stijgende rente een veel lagere schuldgraad en konden bijgevolg blijven investeren. Dit terwijl projectontwikkelaars die veel geld leenden, zoals Ghelamco en Atenor, zwaar getroffen werden en projecten moesten verkopen in ongunstige marktomstandigheden.
   
   De data liegen er niet om. Wie de schuldgraad en de beursprestatie van deze vier beursgenoteerde vastgoedontwikkelaars vergelijkt, zal vaststellen dat een hoge schuldgraad de afgelopen jaren een grote handicap was. Zo zag Atenor, dat eind 2021 een schuldgraad van 79% had, de beurskoers dalen met 91% op iets meer dan 3 jaar tijd. De koersdalingen bij VGP en WDP waren minder dramatisch en zijn voornamelijk te wijten aan het wegsmelten van de hoge premies ten opzichte van de netto-actuele waarde die eind 2021 nog meer dan 100% bedroegen.
   
   De actuele schuldgraad blijft hoog bij Atenor en Immobel. VGP en WDP konden dan weer hun reserve leencapaciteit uitspelen om rendabele investeringen te doen terwijl veel van hun concurrenten zich genoodzaakt zagen om projecten te verkopen aan minder interessante prijzen. Dat investeerders en banken de vastgoedontwikkelaars met een hogere schuldgraad nog steeds meer risico toekennen, blijkt enerzijds uit de hogere kortingen waaraan vastgoedontwikkelaars met een hoge schuldgraad noteren en anderzijds uit het positieve verband tussen de schuldgraad en de financieringskost.
   
   Ghelamco en Atenor illustreren treffend wat er kan gebeuren wanneer een bedrijf te zwaar leunt op financiële hefbomen. Zoals Charlie Munger het zei: “There are only three ways a smart person can go broke: liquor, ladies and leverage”. Hoewel die eerste twee factoren misschien minder relevant zijn voor vastgoedbedrijven, blijkt het derde punt des te meer van toepassing.
   
   Vastgoed zonder zorgen
   Uiteraard bestaan er naast vastgoedontwikkelaars ook GVV’s in residentieel vastgoed. Enkele voorbeelden daarvan zijn Aedifica en Cofinimmo (zorgvastgoed), Home Invest Belgium (huisvesting) en Inclusio (sociale woningen). De genoemde voorbeelden hebben een beperkte schuldgraad tussen 40% en 50%, waardoor hun risicoprofiel ook lager is. Daarnaast genieten ze van een stabiele vraag naar hun vastgoed, met een beperkt risico op leegstand en waardeverminderingen. Daardoor kunnen deze GVV’s hun aandeelhouders stabiele netto dividendrendementen tussen 4 en 6% bieden. Dat maakt hen aantrekkelijke en defensieve keuzes binnen de vastgoedmarkt. Als je dan toch wil beleggen in ‘papieren vastgoed’, zijn dit veiligere opties.