Wereldhave - 2025

1. !@#$!@! 6 december 2025 04:01

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 12 dec 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4639

     Gegeven: 3519

   •    Aantal posts: 21.220

   Wel vreemd dat die rente dan zo laag is? 6.75% is niet bepaald een vetpot. Dividend rendement op REITS is een stuk hoger.
2. De Wit 6 december 2025 13:48

   auteur info

   • De Wit

     Lid sinds: 14 mrt 2025

     Laatste bezoek: 12 dec 2025

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 941

     Gegeven: 275

   •    Aantal posts: 1.444

   Jullie zitten beiden "on the spot" met jullie reacties.
   
   Zoals je in de brochure kunt zien is de nieuwe taxatiewaarde nogal afwijkend van de oude boekwaarde zoals die bij WHA in de boeken stond.
   
   In theorie kán een 2e hypotheek bij commercieel vastgoed je zekerheid bieden, maar in de praktijk alleen als de resterende lening waarop het 1e hypotheekrecht van toepassing is nog 10% a 15% van de huidige waarde van het onderpand (vastgoedobject) betreft. Is dat percentage hoger, dan biedt het 2e hypotheekrecht nog slechts een gedeeltelijke zekerheid (deel van je geld ga je als leninggever bij een default kwijt zijn) en als de lening, waarop het 1e hypotheekrecht van toepassing is, bij aanvang boven een LTV van ca. 45% zit, dan kun je als houder van een 2e hypotheek bij een defaultsituatie vrijwel zeker naar je geld fluiten.
   
   Ik weet dat jullie eerste reactie is: dat valt vast wel mee. Maar de crux zit hem hier even in de defaultsituatie. Je moet je dus inleven in het moment waarop zo'n 2e hypotheekrecht daadwerkelijk uitgenut zal gaan moeten worden. Dat is ook de situatie waarvoor je zo'n 2e hypotheekrecht hebt afgesproken. Dat is dus niet een situatie waarin tot dan toe de huren en de waarde van het object vrolijk jaarlijks zijn toegenomen.
   
   We beginnen met een huur van 10 en een taxatiewaarde van 100.
   We nemen daarbij tevens aan dat die taxatiewaarde realistisch is.
   Lening 1e hypotheekhouder is 45 en lening 2e hypotheekhouder is 40. Totale LTV is 85%.
   
   Het gaat echter niet zo lekker met het object en 5 jaar later zijn een belangrijke huurder plus wat medehuurders vertrokken (25% leegstand) en veel andere huurders heb je alleen kunnen behouden door huurkortingen te geven.
   
   De huur is dan 6,5 en de waarde is nog maar 65 (als het niet minder is). Exploitatiekosten zijn wel jaarlijks gestegen. De convenanten van de leninggever met 1e hypotheekrecht (en zeker ook die van de leninggever van het 2e hypotheekrecht) worden geraakt en er worden extra aflossingen geeist en eventueel boeterentes toegepast (met name door de leningverstrekker met het 1e hypotheekrecht).
   
   Het gevolg is dat de leningnemer niet meer aan al zijn verplichtingen kan voldoen (exploitatiekosten & rentes en aflossingen op beide leningen) en dus zal de leninggever met het 2e hypotheekrecht (of een andere schuldeiser) kunnen gaan besluiten om tot executieveiling over te gaan.
   
   En ja, dan moet je eens rekening gaan houden met een executiewaarde die op 75% van de dan geldende marktwaarde ligt, dus 75% x 65 = 48,75. Hier zit hem dus de catch.
   
   48,75 is net genoeg om de resterende lening van de leninggever met het 1e hypotheekrecht (wellicht nog 43 op dat moment) af te lossen en alle kosten van de executie (notaris, advocaten van partijen, etc.) te bekostigen. Heel misschien blijft er dan dus nog ca. 1 of 2 over, maar misschien gewoon 0.
   
   De leninggever met de 2e hypotheek kan dan naar (nagenoeg al) zijn/haar geld fluiten. Wel heeft die leninggever dan voorrang op alle andere schuldeisers, die ook allemaal 0 krijgen :-)
   
   Dus in een dergelijke casus loopt de verstrekker van de lening met het 2e hypotheekrecht gewoon het volledige exploitatierisico alsof hij/zij eigenaar is van het object. ECHTER, mocht het juist super goed gaan met de exploitatie van het object, dan krijgt die verstrekker van de lening met het 2e hypotheekrecht NIET de extra exploitatie- of verkoopwinsten, want zijn/haar opbrengsten zijn immers gemaximeerd tot het afgesproken rentepercentage. Tenzij er nou sprake zou zijn van een soort winstdeling.
   
   En inderdaad, Apenstaartje, dat was ook mijn conclusie. Vrijwel het volledige exploitatierisico lopen, maar geen kans hebben op de extra overwinsten als het goed gaat.