(ABM FN-Dow Jones) Wereldhave gaat naast de Franse portefeuille ook snijden in de portefeuille in de Benelux. Dit zei CEO Matthijs Storm van Wereldhave vrijdag tegen ABM Financial News in een toelichting op de strategische update die het vastgoedfonds donderdag nabeurs publiceerde.
Wereldhave kondigde de verkoop aan van winkelcentrum Woensel in Eindhoven voor 25,7 miljoen euro. "Daarnaast hebben we nog vier objecten in de Benelux op de lijst staan voor desinvestering", zei Storm, die dit verder niet wilde specificeren.
"De onderhandelingen voor desinvesteringen ter waarde van meer dan 100 miljoen euro bevinden zich in verschillende stadia", zei het vastgoedfonds als in de kwartaalpublicatie.
De Franse bezittingen, met een netto waarde van 806 miljoen euro, zullen geleidelijk worden verkocht. In totaal heeft Wereldhave voor 1,075 miljard euro aan vastgoed op de verkooplijst gezet. Over de tijdspanne waarbinnen het concern de Franse portefeuille denkt te verkopen, kon Storm geen uitspraak doen.
Wereldhave lanceerde tevens een nieuwe strategie. Met 'LifeCentral' wil het fonds een antwoord hebben op de slachting die het online winkelen aanricht in de winkelstraat. Wereldhave gaat zijn winkelcentra omvormen tot dienstencentra.
Wereldhave trekt daar 300 tot 350 miljoen euro voor uit. Hoe lang deze transformatie gaat duren, kon de bestuurder niet zeggen. Hij zei wel dat in 2025 met de transformatie van alle winkelcentra begonnen moet zijn, "waarna de omvorming naar schatting 1 of 2 jaar zal duren", aldus Storm.
Het vastgoedfonds zet daarbij in op een full-service-concept, waar consumenten niet alleen komen om te winkelen, maar ook voor allerlei andere zaken, zoals lekker eten en drinken, entertainment, fitness, wellness, medische zorg, woonruimte en gedeelde kantoorruimtes. Het retailaanbod zal met circa 25 procent in de winkelcentra worden teruggebracht. Druk op de huurniveau's voorziet Storm daarbij niet, aangezien het huidige huurniveau van circa 188 euro per vierkante meter onder de niveaus van concurrenten ligt en de huren die potentiële huurders uit bijvoorbeeld de zorgsector bereid zijn te betalen "prima passen", aldus Storm.
Een tweede punt van focus is de afbouw van de schulden. De schuldpositie mag voortaan tussen 30 en 40 procent van de waarde van de bezittingen liggen en noteerde ultimo december 2019 op 44,8 procent, in vergelijking met 37,5 procent eind 2018.
"De transformatie van onze portefeuille zal gelijktijdig met ons desinvesteringsprogramma worden uitgevoerd. Dit zal onze schuld verlagen en onze balans versterken, waarbij we verwachten dat onze winst per aandeel de komende drie jaar zal dalen", zei Storm. De bestuurder voegde eraan toe er vertrouwen in te hebben dat na afronding van de desinvesteringen weer huurgroei, waardegroei en dividendgroei kan worden gerealiseerd.
Acquisities vormen daarbij een mogelijkheid, "mits de kapitaalmarkt dat toelaat", aldus Storm. "In Nederland is het momenteel niet opportuun om te kopen", voegde de topman toe.
Wereldhave rapporteerde over 2019 een verlies van 319 miljoen euro. Het directe resultaat bedroeg 129 miljoen euro positief, maar er moest voor bijna 450 miljoen euro worden afgewaardeerd op het vastgoed, vooral in Nederland en Frankrijk, waar de huren daalden door het overaanbod van lege winkelruimte.
De EPRA-winst per aandeel kwam afgelopen jaar uit op 2,81 euro. Bij de halfjaarcijfers liet het bedrijf nog weten dat dit waarschijnlijk iets minder zou worden dan 2,80 euro.
Voor 2020 ziet Wereldhave het EPRA-resultaat dalen tot circa 2,40 euro, met een marge van 5 eurocent erboven of eronder.
Het concern blijft streven naar een winstuitkering van 75 tot 85 procent van de EPRA-winst. Het dividend over 2020 zal 1,76 euro per aandeel bedragen, met 0,44 euro voor alle vier kwartalen. Een jaar eerder was dit nog 2,52 euro.
Analisten reageerden negatief. Op basis van de pay-out ratio meldden analisten van JP Morgan Cazenove er rekening mee te houden dat dit dividend zelfs naar 1,05 euro per aandeel kan zakken. De Amerikaanse zakenbank sprak van "erg zwakke" prestaties in 2019 en ziet de nodige risico's bij de uitvoering van de nieuwe strategie. Het advies bleef daarom Onderwogen.
Het aandeel Wereldhave noteerde vrijdag op een rood Damrak 10 procent lager op 15,68 euro.
Bron: ABM Financial NewsBeeld: Wereldhave